Wohnungsbaukrise: Warum bezahlbare Wohnungen immer knapper werden

Wohnungsbaukrise: Warum der Druck am Wohnungsmarkt weiter steigt

In Deutschland wird seit Jahren über Wohnungsmangel gesprochen. Trotzdem klingt das Wort Wohnungsbaukrise für viele erst einmal abstrakt. Gemeint ist damit nicht nur, dass irgendwo ein paar Wohnungen fehlen. Gemeint ist eine Lage, in der zu wenige neue Wohnungen entstehen, während gleichzeitig viele Menschen passenden und bezahlbaren Wohnraum suchen.

Besonders stark spürt man das in Großstädten und beliebten Regionen. Dort gibt es viele Arbeitsplätze, Hochschulen, Ausbildungsplätze und bessere Infrastruktur. Also ziehen Menschen dorthin. Wenn aber nicht genug neue Wohnungen entstehen, steigt der Konkurrenzdruck. Dann bewerben sich sehr viele Menschen auf dieselbe Wohnung. Für Vermieter wird es leichter, höhere Mieten zu verlangen. Für Mieter wird es schwerer, überhaupt eine Wohnung zu finden.

Eine wichtige Zahl zeigt, wie groß das Problem ist: Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung geht in seiner Wohnungsbedarfsprognose von knapp 320.000 benötigten neuen Wohneinheiten pro Jahr im Zeitraum 2023 bis 2030 aus Quelle: BBSR Wohnungsbedarfsprognose. Wohneinheit bedeutet einfach: eine Wohnung oder ein Haus, in dem ein Haushalt wohnen kann.

Das Problem: Tatsächlich wird deutlich weniger gebaut. Für 2026 rechnen mehrere Branchenakteure und Studien mit weniger als 200.000 bis rund 215.000 neuen Wohnungen, je nach Prognose Quelle: Wohnungsbau-Studie 2026, Quelle: IW-Prognose über Welt. Wenn dauerhaft weniger Wohnungen gebaut werden, als gebraucht werden, wächst die Lücke weiter.

Warum fehlen besonders bezahlbare Wohnungen?

Nicht jede neue Wohnung hilft automatisch jedem. Wenn vor allem teure Wohnungen entstehen, löst das nicht direkt das Problem für Menschen mit normalem oder niedrigem Einkommen.

Der Fachbegriff dafür ist Bezahlbarkeit. Eine Wohnung gilt nicht nur deshalb als bezahlbar, weil die Miete irgendwie bezahlt werden kann. Entscheidend ist, wie viel vom Einkommen dafür draufgeht. Wenn ein Haushalt einen sehr großen Teil seines Einkommens für Miete ausgeben muss, bleibt weniger Geld für Essen, Mobilität, Strom, Kleidung, Bildung oder Rücklagen.

Ein weiterer Begriff ist Mietbelastungsquote. Sie beschreibt, wie viel Prozent des Einkommens für die Miete verwendet werden. Wenn jemand 1.800 Euro netto verdient und 720 Euro Miete zahlt, liegt die Mietbelastungsquote bei 40 Prozent. Je höher diese Quote, desto stärker wird Wohnen zur finanziellen Last.

Gerade bei Neuvermietungen ist die Belastung oft besonders hoch. Eine Ifo-Studie warnt, dass neue Mietverträge in deutschen Großstädten im Durchschnitt deutlich teurer sind als bestehende Mietverträge Quelle: Ifo-Studie über Welt. Das führt zu einem merkwürdigen Effekt: Viele Menschen bleiben lieber in einer Wohnung, die nicht mehr zu ihrem Leben passt, weil ein Umzug zu teuer wäre.

Das nennt man manchmal einen eingefrorenen Wohnungsmarkt. Menschen ziehen nicht um, obwohl sie eigentlich gerne würden. Eine Familie findet keine größere Wohnung. Eine ältere Person bleibt in einer zu großen Wohnung, weil eine kleinere Wohnung bei Neuvermietung sogar teurer wäre. Ein junger Mensch findet keine erste eigene Wohnung. Dadurch wird der Wohnungsbestand schlechter verteilt.

Warum kleine Wohnungen so knapp sind

Kleine Wohnungen wirken auf den ersten Blick einfacher zu bauen und günstiger zu mieten. In der Praxis sind sie aber besonders begehrt.

Das liegt an der Veränderung der Haushaltsstruktur. Ein Haushalt ist nicht dasselbe wie eine Familie. Ein Haushalt kann eine einzelne Person sein, ein Paar, eine WG oder eine Familie. In Deutschland gibt es viele Einpersonenhaushalte. Dazu kommen Studierende, Auszubildende, Berufseinsteiger, getrennt lebende Elternteile, Pendler und ältere Menschen, die allein wohnen.

Für all diese Gruppen sind kleine Wohnungen wichtig. Besonders gefragt sind Einzimmerwohnungen, kleine Zweizimmerwohnungen und WG-taugliche Wohnungen. WG-tauglich bedeutet: Eine Wohnung ist so geschnitten, dass mehrere Personen dort wohnen können, ohne dass jemand dauerhaft im Durchgangszimmer leben muss.

Das BBSR beschreibt bei Studierenden und Auszubildenden eine enorme Konkurrenz um kleine oder WG-taugliche Wohnungen, die bezahlbar sind Quelle: BBSR Wohnraumbedarfe junger Menschen. Das ist wichtig, weil junge Menschen oft weniger Einkommen haben. Wer studiert oder eine Ausbildung macht, kann nicht einfach jede beliebige Miete zahlen.

Kleine Wohnungen sind außerdem nicht automatisch billig. In beliebten Städten kann eine kleine Wohnung pro Quadratmeter sogar teurer sein als eine größere Wohnung. Der Fachbegriff dafür ist Quadratmetermiete. Sie zeigt, wie viel ein Quadratmeter Wohnfläche kostet. Eine 30-Quadratmeter-Wohnung für 750 Euro kostet 25 Euro pro Quadratmeter. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung für 1.600 Euro kostet 20 Euro pro Quadratmeter. Die kleinere Wohnung ist insgesamt günstiger, aber pro Quadratmeter teurer.

Warum wird nicht einfach mehr gebaut?

Die einfache Antwort wäre: Dann baut man eben mehr Wohnungen. Genau das ist aber schwierig.

Ein wichtiger Grund sind Baukosten. Damit sind alle Kosten gemeint, die beim Bau entstehen: Material, Löhne, Technik, Energie, Planung, Vorschriften, Grundstücke und Finanzierung. Wenn diese Kosten steigen, wird Bauen teurer. Für private Investoren lohnt sich ein Projekt dann oft nur noch, wenn später hohe Mieten verlangt werden können.

Dazu kommen Zinsen. Wer baut, braucht meistens Kredite. Wenn Kredite teurer werden, steigen die Finanzierungskosten. Finanzierungskosten sind die Kosten dafür, geliehenes Geld zu nutzen. Höhere Zinsen können dazu führen, dass Bauprojekte verschoben oder ganz abgesagt werden.

Ein weiterer Begriff ist Baugenehmigung. Bevor ein Gebäude gebaut werden darf, muss es in der Regel genehmigt werden. Wenn weniger Baugenehmigungen erteilt werden, entstehen später auch weniger fertige Wohnungen. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen oft mehrere Jahre. Deshalb wirken Probleme im Wohnungsbau verzögert. Was heute nicht genehmigt wird, fehlt oft erst in zwei oder drei Jahren als fertige Wohnung.

Die Wohnungsbau-Studie 2026 weist darauf hin, dass eingebrochene Genehmigungszahlen und erlöschende Baugenehmigungen den Neubau belasten Quelle: Wohnungsbau-Studie 2026. Erlöschende Baugenehmigung bedeutet: Ein Projekt war zwar erlaubt, wird aber nicht rechtzeitig umgesetzt. Dann verfällt die Genehmigung.

Warum Sozialwohnungen eine besondere Rolle spielen

Bei bezahlbarem Wohnen geht es oft auch um Sozialwohnungen. Eine Sozialwohnung ist eine Wohnung, die mit öffentlicher Förderung gebaut oder unterstützt wurde. Dafür gelten bestimmte Regeln, zum Beispiel bei der Miethöhe oder bei der Frage, wer dort wohnen darf.

Der Fachbegriff dafür lautet Sozialbindung. Das bedeutet: Die Wohnung ist für eine bestimmte Zeit an soziale Bedingungen gebunden. Sie darf also nicht einfach wie jede andere Wohnung zum höchsten Marktpreis vermietet werden.

Das Problem ist, dass viele Sozialbindungen nach Jahren auslaufen. Dann fällt eine Wohnung aus dem Bestand der Sozialwohnungen heraus. Selbst wenn neue Sozialwohnungen gebaut werden, kann die Gesamtzahl sinken, wenn gleichzeitig viele alte Bindungen enden.

Der Soziale Wohn-Monitor 2026 spricht von einem großen Defizit und nennt rund 1,4 Millionen fehlende Wohnungen in Deutschland, besonders im bezahlbaren Segment Quelle: Sozialer Wohn-Monitor 2026. Das zeigt: Es geht nicht nur um irgendeinen Neubau. Es geht besonders um Wohnungen, die Menschen mit mittleren und niedrigen Einkommen tatsächlich bezahlen können.

Warum die Krise nicht alle gleich trifft

Die Wohnungsbaukrise betrifft nicht jeden Menschen gleich stark. Wer viel verdient, hat mehr Möglichkeiten. Wer bereits eine günstige Bestandswohnung hat, ist besser geschützt. Wer aber neu sucht, wenig verdient oder besondere Anforderungen hat, gerät schneller unter Druck.

Betroffen sind besonders Menschen, die zum ersten Mal eine eigene Wohnung suchen. Dazu gehören Studierende, Auszubildende und junge Berufseinsteiger. Ebenfalls betroffen sind Alleinerziehende, weil sie oft genug Platz brauchen, aber nur ein Einkommen haben. Auch ältere Menschen können Probleme bekommen, wenn sie aus einer zu großen oder zu teuren Wohnung ausziehen möchten, aber keine kleinere bezahlbare Alternative finden.

Ein wichtiger Begriff ist Angebotsmiete. Das ist die Miete, die bei einer neu angebotenen Wohnung verlangt wird. Sie ist oft höher als die Bestandsmiete. Bestandsmiete bedeutet: die Miete, die Menschen zahlen, die schon länger in einer Wohnung wohnen.

Dieser Unterschied erklärt, warum ein Umzug so schwierig werden kann. Wer seit zehn Jahren in einer Wohnung lebt, zahlt vielleicht eine vergleichsweise günstige Miete. Sobald diese Person umzieht, muss sie sich am aktuellen Markt bewerben. Dort sind die Mieten oft deutlich höher.

Warum Wohnungsmangel auch der Wirtschaft schadet

Wohnungskrise klingt zunächst nach einem sozialen Problem. Das ist sie auch. Aber sie ist zusätzlich ein wirtschaftliches Problem.

Wenn Menschen dort keine Wohnung finden, wo sie arbeiten könnten, können sie eine Stelle nicht antreten. Unternehmen finden dann schwerer Personal. Besonders in teuren Städten kann das zum Problem werden. Eine Pflegekraft, ein Handwerker, eine Erzieherin oder ein Auszubildender kann nicht beliebig hohe Mieten zahlen, nur weil der Arbeitsplatz in einer teuren Region liegt.

Das Pestel-Institut warnt, dass Wohnungsmangel die wirtschaftliche Entwicklung belastet, weil er den Arbeitskräftemangel verschärfen kann Quelle: Pestel-Studie über Zeit. Der Zusammenhang ist einfach: Ohne Wohnraum können Menschen nicht dorthin ziehen, wo sie gebraucht werden.

Dafür gibt es den Begriff Arbeitskräftemobilität. Er beschreibt, wie gut Menschen ihren Wohnort wechseln können, um eine Arbeit aufzunehmen. Wenn Wohnen zu teuer oder zu knapp ist, sinkt diese Mobilität. Dann bleiben Menschen eher dort, wo sie schon wohnen, auch wenn es anderswo bessere berufliche Chancen gäbe.

Warum die Krise nicht schnell verschwindet

Selbst wenn die Politik heute gute Maßnahmen beschließt, entstehen neue Wohnungen nicht über Nacht. Planung, Genehmigung, Finanzierung und Bau brauchen Zeit. Deshalb kann sich eine Wohnungsbaukrise über Jahre aufbauen und auch über Jahre bestehen bleiben.

Dazu kommt: Neubau allein reicht oft nicht. Auch der vorhandene Wohnraum muss besser genutzt werden. Manche Wohnungen sind zu groß für die Menschen, die darin leben. Andere stehen leer, liegen aber in Regionen, in denen kaum jemand hinziehen möchte. Wieder andere könnten umgebaut, aufgestockt oder geteilt werden.

Der Fachbegriff dafür ist Bestandsnutzung. Gemeint ist die Frage, wie vorhandene Gebäude besser verwendet werden können. Dazu gehören Umbau, Sanierung, Aufstockung oder die Umwandlung leerstehender Gebäude in Wohnraum.

Trotzdem bleibt Neubau wichtig. Denn wenn jedes Jahr weniger Wohnungen entstehen, als gebraucht werden, wächst der Druck weiter. Besonders in Städten wird dann jede frei werdende Wohnung stärker umkämpft.

Was die Wohnungsbaukrise im Alltag bedeutet

Für viele Menschen zeigt sich die Krise nicht in Statistiken, sondern in ganz einfachen Situationen.

Man schreibt viele Bewerbungen für Wohnungen und bekommt keine Antwort. Man geht zu einer Besichtigung und steht mit 40 anderen Personen vor der Tür. Man verdient eigentlich nicht schlecht, aber die Miete frisst trotzdem einen großen Teil des Einkommens. Man würde gerne ausziehen, zusammenziehen, sich trennen oder näher zur Arbeit wohnen, findet aber nichts Passendes.

Genau deshalb ist die Wohnungsbaukrise mehr als ein Bauthema. Sie beeinflusst Lebensentscheidungen. Sie entscheidet mit darüber, wann junge Menschen selbstständig werden, ob Familien wachsen können, ob ältere Menschen passend wohnen und ob Menschen für eine Arbeit umziehen können.

Am Ende geht es also nicht nur um Gebäude. Es geht um die Frage, ob Menschen dort leben können, wo sie lernen, arbeiten, Familie gründen, alt werden oder neu anfangen möchten.